Mieten, streiten, wohnen - Was Sie als Mieter und Vermieter rechtlich wissen sollten
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Ganz gleich ob aus Überzeugung oder finanziellen Gründen: Deutlich mehr Deutsche leben in einem Mietverhältnis als in den eigenen vier Wänden. Wer mietet, wird jedoch mit vielen Fragen konfrontiert: Darf der Vermieter einfach die Miete erhöhen? Wie hoch darf die Kaution maximal sein? Und kann er mir verbieten, einen Hund zu halten? ROLAND-Partneranwalt Kai Solmecke aus der Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte erklärt, welche Rechte und Pflichten Mieter haben.
Mieterhöhung: Wie weit darf der Vermieter gehen?
Sie sind so beliebt wie Fußpilz: Mieterhöhungen. Aber wann darf der Vermieter überhaupt die Miete anheben? Und in welchem Umfang? ROLAND-Partneranwalt Kai Solmecke erklärt: „Wenn es im Mietvertrag nicht etwa durch eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist, kann der Vermieter eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.“ Das gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen: „So darf die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten geltend gemacht werden. Außerdem gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nach der sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf – in manchen Kommunen sogar nicht mehr als 15 Prozent.“ Unabhängig davon kann der Vermieter übrigens unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen verlangen.
Kaution: Was ist erlaubt?
Eine Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Ist eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters beschädigt oder wurde die Miete nicht gezahlt, ist die Kaution eine Art Rückversicherung. Doch wie hoch darf die Kaution sein? Und wann muss sie wieder zurückgezahlt werden? ROLAND-Partneranwalt Kai Solmecke stellt klar: „Die Kaution darf drei Monatsmieten (ohne Vorauszahlung für Nebenkosten) nicht übersteigen. Auch kann der Mieter grundsätzlich sofort nach der Wohnungsrückgabe die Kaution zurückverlangen.“ Häufig halten Vermieter jedoch die Zahlung noch zurück – wegen angeblicher Schäden oder ausstehender Kostenabrechnungen. Rechtsanwalt Kai Solmecke: „Nach Vertragsende und Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit, um Ansprüche gegen die Kaution geltend zu machen.“ Ist dieser Zeitraum abgelaufen, muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sollte er keine Mängel festgestellt haben oder sollten keine Nebenkostennachzahlungen ausstehen.
Rausschmiss: In welchen Fällen darf mir der Vermieter kündigen?
Einmal ein Zuhause gefunden, das bezahlbar ist und in dem man sich wohlfühlt, möchte man nicht mehr so schnell ausziehen. Aber was ist, wenn der Vermieter kündigt? ROLAND-Partneranwalt Kai Solmecke kann beruhigen: „Der Vermieter darf ein Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Grund dazu hat.“ Das ist dann der Fall, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt, der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder diesem durch die Weitervermietung wirtschaftliche Nachteile drohen. „Eine Verletzung der Vertragspflichten liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Mieter seine Miete dauerhaft unpünktlich oder gar nicht zahlt“, erklärt Rechtsanwalt Kai Solmecke. Oft kommt es auch vor, dass im Mietvertrag eine Klausel zum sogenannten Kündigungsverzicht steht. Aber ist das überhaupt rechtens? „Ja, aber nur dann, wenn der Kündigungsausschluss nur die ordentliche, also fristgerechte Kündigung erfasst, für beide Vertragspartner gilt und nicht länger als maximal vier Jahre dauert“, so der Rechtsexperte.
