Wann kann eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen werden?
Tobias Klingelhöfer: Gemäß Paragraf 543 Absatz 2 Nummer 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter bei Mietrückstand eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ aussprechen. Der Mietrückstand gilt dann als ein solcher Grund, wenn die Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht zum vereinbarten Termin überwiesen wird oder der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten dem Vermieter einen nicht unerheblichen Teil der Miete schuldig bleibt. Auch wenn der Mieter dem Vermieter über längere Zeit einen Betrag schuldet, der zwei Monatsmieten entspricht, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.

Ist eine Kündigung vom Tisch, sobald Mieter ihren Rückstand zahlen?
Tobias Klingelhöfer: Zahlt der Mieter innerhalb der Kündigungsfrist den Mietrückstand, wird eine fristlose Kündigung unwirksam. Die fristgerechte Kündigung hingegen verliert ihre Wirkung nicht. Trotzdem muss dabei natürlich die Kündigungsfrist berücksichtigt werden.

Lohnt sich ein gerichtliches Mahnverfahren?
Tobias Klingelhöfer: Zahlt der Mieter auch nach der Kündigung nicht seine Mietschulden, bleibt dem Vermieter die Option eines gerichtlichen Mahnverfahrens. Dem sollte eine normale Mahnung des Vermieters mit Fristsetzung vorangehen. Darin kündigen Vermieter bestenfalls auch schon die weiteren gerichtlichen Schritte bei Zahlungsverweigerung an. Mein Tipp: Für die Dokumentation sollte die Zustellung unbedingt per Einschreiben mit Empfangsbestätigung erfolgen oder durch persönliche Zustellung in Gegenwart eines Zeugen.

Ein gerichtliches Mahnverfahren wird beim entsprechenden Zentralen Mahngericht eingeleitet. Die Zuständigkeit entscheidet sich je nach Bundesland. Den Mahnbescheid an den Schuldner verschickt das Mahngericht. Der Mieter hat daraufhin 14 Tage Zeit, Widerspruch einzulegen. Tut er das, ist es für den Vermieter an der Zeit, sich einen Anwalt zu besorgen. Dann folgt das Gerichtsverfahren. Ziel ist ein Vollstreckungstitel. Lässt der Mieter die 14-tägige Widerspruchsfrist verstreichen, kann der Erlass eines Vollstreckungsbescheides beantragt werden. Vermieter erhalten daraufhin den Vollstreckungstitel vom Mahngericht oder beantragen eine Zustellung direkt an den säumigen Mieter.

Aber wo nichts ist, ist nichts zu holen. Hat der Vermieter einen Vollstreckungstitel in der Hand, hat er zwar Recht, aber noch lange nicht sein Geld. Dazu kommen Kosten für das Mahngericht und ggf. für den Anwalt.

Was halten Sie von Inkassobüros oder dem Einbehalten der Kaution?
Tobias Klingelhöfer: Natürlich können Vermieter ihre Forderungen an ein seriöses Inkassobüro übergeben. Da der Mietvertrag bzw. das Gesetz eine Zahlungsfrist vorgibt, ist in diesem Fall eine Mahnung keine Voraussetzung für den Verzug des Mieters. Allerdings rate ich auch hier zur Vorsicht: Es ist zwar geregelt, dass Mieter bei Mietrückständen Inkassokosten übernehmen müssen – nicht jedoch, in welcher Höhe.

Eine weitere Option ist die Mietkaution. Grundsätzlich gilt, dass eine Verrechnung von Mietschulden mit der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht erfolgen darf. Die Rechtsprechung lässt nur sehr enge Ausnahmen zu, in welchen dies dennoch erfolgen kann., z.B. wenn die Forderungen entweder unstreitig sind oder rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurden. Vermieter sind nach dem Vermieterpfandrecht auch berechtigt, Gegenstände aus dem Privatbesitz des Mieters zu pfänden.

Wann verjähren Mietschulden?
Tobias Klingelhöfer: Mietschulden unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (Paragraf 195 BGB). Ein Vermieter hat also drei Kalenderjahre Zeit, die Schulden einzutreiben. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mietrückstand entstanden ist (Paragraf 199 I BGB).