Welche Rechte und Ansprüche haben Mieter gegenüber dem Vermieter, wenn er den Mangel nicht zeitnah beseitigt?
Bei einem Heizungsausfall hat der Mieter mehrere Möglichkeiten: Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Schadenersatz. Eine Mietminderung ist ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich. Allerdings nur, wenn der Vermieter sofort über den Mangel informiert wurde und damit die Möglichkeit hat, den Defekt schnell zu beheben. Gesetzlich verankerte Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln – wie einem Heizungsausfall – gekürzt werden kann, gibt es nicht. Denn die Höhe der Mietminderung hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Gerichte hielten Mietminderungen zwischen fünf und 100 Prozent (zum Beispiel Amtsgericht Charlottenburg Az. 216 C 7/13, Minderung um 70 Prozent wegen Komplettausfalls von Anfang Oktober bis Anfang Dezember) für gerechtfertigt. Bei schwerwiegenden Mängeln, etwa einem längeren totalen Heizungsausfall bei eisigen Minusgraden, können Mieter zusätzlich zur Mietminderung auch das sogenannte Zurückbehaltungsrecht in Anspruch nehmen. Das bedeutet: Der Mieter ist berechtigt, einen Teil der Miete solange zurückzubehalten, bis der Mangel beseitigt ist. Im Unterschied zur Mietminderung ist diese Summe viel höher, etwa der drei- bis fünffache Betrag der Minderung. Dieses Recht kann erst nach Ankündigung ausgeübt werden, also nicht rückwirkend. Allerdings müssen Mieter nach erfolgter Mängelbeseitigung dem Vermieter den einbehaltenen Betrag auszahlen. Das Risiko einer Fehleinschätzung geht zu Lasten des Mieters: Hält er mehr Geld zurück, als dies beim jeweiligen Mangel angemessen wäre, riskiert er eine Kündigung wegen ausstehender Miete. Hat der Vermieter den Heizungsausfall verschuldet oder innerhalb einer angemessenen Frist nicht für Abhilfe gesorgt, kann der Mieter zusätzlich das Recht auf Schadenersatz haben: Wenn er sich beispielsweise zur Überbrückung einen Elektroheizlüfter kauft, muss der Vermieter sowohl die Stromkosten als auch die Anschaffungskosten übernehmen. Allerdings ist der Geschädigte in der Pflicht, die Kosten möglichst gering zu halten. Er muss also nach der preisgünstigsten Möglichkeit suchen. Im Ausnahmefall können Mieter dem Vermieter unter Umständen sogar die Kosten für ein günstiges Hotel in Rechnung stellen. Hier muss der Mieter allerdings nachweisen, dass keine andere Möglichkeit bestanden hat, die Wohnung zu erwärmen, zum Beispiel wegen eines gleichzeitigen Stromausfalls.