Wenn Mieter nicht mehr zahlen können
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Rund 20 Millionen Wohnungen nutzen Erdgas als Energieträger. Doch Gas könnte schon bald zur Mangelware werden und der Gaspreis explodieren. Dann haben nicht nur Mieter ein Problem mit den kaum noch zu bewältigenden Nebenkosten. Auch auf Vermieterseite könnte es durchaus problematisch werden, wenn Mieter säumig bleiben. Die ARAG Experte Tobias Klingelhöfer erklärt, welche Möglichkeiten Vermieter haben und wie ein Gerichtsverfahren vermieden werden kann.
Müssen Vermieter ausstehende Raten beim Energieversorger für ihre Mieter zahlen?
Tobias Klingelhöfer: Nein. Bleiben Mieter ihrem Energieversorger Raten schuldig, darf der Versorger sich nicht an den Vermieter wenden, um von ihm die ausstehende Rate verlangen. In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging ein Versorgungsunternehmen leer aus, als ein säumiger Mieter seine Stromkosten nicht zahlte (Az.: VIII ZR 165/18). Auch das Landgericht Amberg entschied im Fall eines Gasversorgers ähnlich, der vergeblich versucht hatte, die ausgebliebenen Zahlungen vom Eigentümer einzufordern (Az.: 22 O 828/20). Voraussetzung in diesem Fall war allerdings, dass der Mieter die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt hatte.
Was können Vermieter tun, wenn Mieter im Zahlungsverzug sind?
Tobias Klingelhöfer: Vor Beginn eines Mietverhältnisses sollten Vermieter von ihren künftigen Mietern eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit einholen. Das gibt zumindest eine erste Sicherheit. Nach den meisten Mietverträgen und auch nach der gesetzlichen Regelung muss die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats überwiesen werden. Ansonsten kommt der Mieter in Zahlungsverzug. Dann sprechen wir von einem Mietrückstand. Relevant für den Rückstand sind nur die Grundmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen.
Wichtig ist auch noch, dass nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 222/15) die Miete zum Stichtag überwiesen werden muss. Sie muss noch nicht auf dem Konto des Vermieters sein. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Heißt: Nur die Überweisung muss fristgerecht getätigt werden. Vermieter sollten deswegen immer ein paar Tage warten, bevor sie auf die Mieter zugehen und den Mietrückstand thematisieren.
Welche Kompromisse gibt es bei einem Zahlungsausfall?
Tobias Klingelhöfer: Die Nichtzahlung der Miete kann viele Gründe haben – vielleicht sogar unverschuldet vom Mieter. Zum Beispiel, wenn die Miete vom Amt gezahlt wird. Deshalb ist es sinnvoll, als Vermieter bei Zahlungsausfall oder -verspätung der Miete in einem ersten Schritt das Gespräch zu suchen. Vielleicht findet sich ein unbürokratischer Kompromiss. Zum Beispiel ein Gespräch über finanzielle Hilfe durch Dritte oder auch ein Rückzahlungsplan mit Ratenzahlungen können helfen, Mietschulden zu begleichen.
Wie sollten Vermieter bei Mietrückständen handeln?
Tobias Klingelhöfer: Wenn es zu Mietrückständen kommt, sollten Vermieter weder überstürzt noch zu langsam handeln. Ich rate zu folgender Reihenfolge: Ist die Miete eine Woche nach dem Stichtag nicht überwiesen, sollten Vermieter eine Zahlungserinnerung schicken. Ist eine weitere Woche später das Geld immer noch nicht da, ist es Zeit für die erste Mahnung. Eine zweite Mahnung kann zehn bis vierzehn Tage darauf erfolgen. Dann können auch Mahngebühren erhoben werden. Reagiert der Mieter nicht fristgerecht, können Vermieter eine Kündigung aussprechen.
Juristisch ist eine Mahnung zwar nicht notwendig. Da die Miete eine regelmäßige Zahlung mit festen Fristen ist, gerät der Mieter bei Nichtzahlung automatisch in Verzug. Trotzdem ist sie empfehlenswert, um gegebenenfalls ins Gespräch zu kommen und um den Mietrückstand zu dokumentieren.