Eiszapfen in der Mietwohnung? Rechte und Pflichten von Mietern bei Heizungsausfall
In den kalten Wintermonaten freut sich jeder über ein warmes Zuhause. Umso schlimmer, wenn dann die Heizkörper kalt bleiben. Wie Mieter bei einem Ausfall der Heizung vorgehen sollten und welche Ansprüche sie gegenüber dem Vermieter stellen können, weiß Michaela Zientek, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice).
Welche Temperatur muss eine Mietwohnung haben? Gibt es gesetzliche Vorgaben?
Die Heizperiode dauert in der Regel von Oktober bis April – aber eine gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. Manche Mietverträge enthalten entsprechende Regelungen. Jedoch muss der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode sicherstellen, dass die Mietwohnung ständig gebrauchstauglich ist und zum Beispiel bei einem Temperatursturz ausreichend beheizt werden kann. Für Wohnräume gilt eine Temperatur von 20 Grad als angemessen (Landgericht Berlin Az. 63 S 423/11). In der Nacht muss der Mieter jedoch zur Einsparung von Energie eine Absenkung der Mindesttemperatur auf 18 Grad in Kauf nehmen (Landgericht Berlin Az. 64 S 266/97). Übrigens: Manche Mietverträge legen vertraglich eine niedrigere Mindesttemperatur fest. Über derartige Klauseln müssen sich Mieter jedoch keine Sorgen machen: Diese sind unwirksam, weil sie die Rechte des Mieters unzulässig einschränken. Ist nur eine Temperatur unterhalb der üblichen Mindestwerte zu erzielen, kann trotz einer solchen Vereinbarung eine Mietminderung gerechtfertigt sein (AG Berlin Charlottenburg, Az. 19 C 228/98).
Wie sollen Mieter vorgehen, wenn die Heizung nicht mehr funktioniert?
Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schreibt dem Vermieter vor, die Wohnung in einem „geeigneten Zustand” zu halten. Dazu gehört auch die Instandhaltung der Heizung. Denn bei einer zu niedrigen Raumtemperatur ist eine Wohnung nicht mehr zum Wohnen geeignet – und dafür wurde sie ja vermietet. Aber auch der Mieter hat Pflichten. So besteht bei einem Ausfall der Heizung die Gefahr, dass die Heizungsrohre einfrieren. Das kann einen Rohrbruch zur Folge haben. Entstehen Schäden, weil der Mieter den Vermieter nicht unverzüglich über das Problem informiert hat, kann sich der Mieter schadenersatzpflichtig machen. Auch seine eigenen Rechte kann der Mieter nur durchsetzen, wenn er den Vermieter informiert hat. Dies sollte am besten schriftlich und mit einer Frist zur Mängelbeseitigung geschehen – denn ein Heizungsausfall ist ein Mangel. Wie lang die Frist sein muss, ist nicht einheitlich geregelt. Dies hängt von der Außentemperatur ab. Bei Minusgraden im Winter werden wenige Werktage als ausreichend angesehen. Erst nach Verstreichen des gesetzten Termins ist es dem Mieter erlaubt, auf Kosten des Vermieters einen Reparaturnotdienst zu beauftragen. Ist ein Rohrbruch durch Frost zu befürchten und der Vermieter nicht erreichbar, kann der Mieter ausnahmsweise auch selbst einen Handwerker rufen und sich die Kosten vom Vermieter erstatten lassen. Hier ist aber Vorsicht geboten, denn dies gilt nur in einem echten Notfall, der den Bestand der Mietwohnung bedroht, und dann auch nur für die Kosten der notwendigsten vorläufigen Maßnahmen und nicht für eine umfassende Reparatur (Amtsgericht Münster Az. 4 C 2725/09).
