(ac) Insgesamt 40.000 Anleger in 24 Immobilien-Fonds des Initiators Wölbern Invest KG sollen bis zum 14.06.2013 über das Schicksal ihrer Fonds entscheiden und einem Paketverkauf sämtlicher Fonds-Immobilien, die in den Ländern Holland, Frankreich, Österreich, Deutschland und Polen gelegen sind, zustimmen. Laut Wölbern ermöglicht ein „Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt […] deutlich höhere Renditen als die Weiterführung in einem erwartet schwierigeren Marktumfeld.“ Nach Recherchen des Düsseldorfer Brancheninformationsdienstes ′kapital-markt intern′ (’k-mi’) kann aber von tollen Renditen keine Rede sein: Vielmehr besteht die Gefahr, dass viele Anleger große Teile ihrer Einlage verlieren könnten.Auf die Frage, welche Belege Wölbern vorweisen kann, dass der geplante Paketverkauf den Anlegern Vorteile biete, verweist der Anbieter gegenüber ′k-mi′ lediglich auf einen bereits erfolgten Paketverkauf in den Jahren 2006/2007: „Seinerzeit wurden in zwei Transaktionen mehr als 72 Fonds-Immobilien im Gesamtvolumen von 1,2 Mrd. Euro veräußert und damit ein erfolgreicher Exit für die betreffenden Fonds erreicht. Der Paketaufschlag, den Wölbern im Jahr 2006/2007 erreichte, lag bei rund 10%.“ Nach Auffassung von ′k-mi′ stellt sich jedoch die Frage, ob heute die Rahmenbedingungen die gleichen sind. Zu den Aussichten erklärt der Anbieter gegenüber ‚k-mi’: „Es gibt derzeit eine hohe Nachfrage von Großinvestoren nach großen Immobilienportfolien. Für diese Investoren ist ein Portfolio wie das unsrige besonders attraktiv: Das Finanzierungsumfeld ist für sie derzeit günstig, sie können ihre Anlagestruktur über ein Portfolio diversifizieren und sie sind bereit, größere Risiken einzugehen. Wir führen derzeit Gespräche mit einer Reihe dieser Investoren, die uns deutliches Interesse am Erwerb des Portfolios über Marktwert signalisieren.“ Gegenüber ′kapital-markt intern′ werten erfahrene Marktbeobachter und Wölbern-Insider die Behauptung eines vermeintlich lukrativen Portfolio-Verkaufs jedoch als zweifelhaftes Spiel mit den Anlegern, auch aufgrund der Kostenbelastungen, die dabei für die Anleger entstehen. Der langjährige ehemalige Vorstand des Bankhauses Wölbern und „Erfinder“ der Holland-Fonds, Ove Franz, der ebenfalls Gesellschafter des Wölbern Holland-Fonds 56 ist, wendet sich eindeutig gegen die Argumente des Initiators: „Gegen den jetzigen raschen Portfolio-Verkauf spricht: Keiner der bedeutenden europäischen Immobilien-Fonds verkauft derzeit Immobilien im Paket. Nach Meinung von Experten dürfte dies eher zu Preis-Abschlägen führen.“ Dr. Martin Ollendorff, Vorstand bei Wölbern in den Jahren 2003–2006, äußert sich gegenüber ’k-mi’ ähnlich: „’Ältere’ Holland Fonds, bei denen der Miet- und Darlehensvertrag in 1–2 Jahren ausläuft (Holland 52 bis ca. Holland 61), sollten sinnvollerweise jetzt verkauft werden, nur nicht zu den unakzeptablen Nebenbedingungen von Wölbern. ‘Jüngere’ Fonds mit Restmietverträgen von fünf Jahren plus sowie Fonds in anderen Ländern (Polen, Österreich zum Beispiel mit ebenfalls langen Mietverträgen) machen allerdings keinen Sinn im Verkauf.“Die Beiräte im Wölbern Fonds Österreich 04 Christoph Schmidt und Dr. Bernd Gans sprechen sich in einer Stellungnahme vom 24.05.2013 ebenfalls klar gegen den Portfolio-Verkauf aus: „Anstatt für jedes einzelne Projekt eine gezielte Wertsteigerungsstrategie und eine lokale Verkaufsstrategie zu entwickeln, wird uns Anlegern suggeriert, durch einen Gesamtverkauf bessere Erlöse als bei Einzelverkäufen erzielen zu können. Allerdings setzen Großinvestoren bei Paketen, die auch problematische holländische Objekte beinhalten, Preisabschläge durch. Dass Wölbern im Jahr 2007 einen Paketverkauf zustande brachte, war der günstigen Marktlage vor der Krise geschuldet und ist so nicht wiederholbar.“ In einem Rundschreiben vom 27.05.2013 spricht der Initiator DFH Deutsche Fonds Holding, der über Portfoliofonds an den Holland Fonds 65 sowie 67–69 beteiligt ist, gegenüber den Mit-Anlegern Klartext und empfiehlt vor dem Hintergrund von „Unsicherheiten, der hohen und intransparenten Gebührenstruktur und dem Vorteil eines individuellen Verkaufs der Fondsimmobilie gegenüber einem Portfolioverkauf“, den Wölbern-Vorschlag abzulehnen: „Wir verschließen uns einem Verkauf der Fondsimmobilie nicht grundsätzlich. Allerdings sehen wir einen Verkauf in der von der Fondsgeschäftsführung vorgestellten Form und insbesondere gemeinsam mit anderen Immobilien – deren einzelne wertbildende Parameter, wie zum Beispiel Zustand der Immobilie, Lage, Ausstattung, Leerstand oder Mietvertragslaufzeit, durchaus unterschiedlich sind – aus den nachfolgenden Gründen als kritisch an [...] Auch deckt sich unsere Erfahrung nicht mit der Behauptung der Fondsgeschäftsführung, wonach sich institutionelle Investoren gegenwärtig besonders auf Immobilienportfolien mit großen Volumina konzentrieren würden.“ Die DFH hatte in der Vergangenheit bereits die Wölbern-Beschlussfassungen zur Einführung eines sogenannten Liquiditätsmanagement-Systems gerichtlich gestoppt, das ebenfalls viel Kritik auf sich gezogen hatte. Die Urteilsbegründungen in den ’k-mi’ vorliegenden Beschlüssen des Hanseatischen Oberlandesgerichtes (Az. 11 U 71/12, 11 U 90/12, 11 U 100/12) nähren erhebliche Zweifel an der Glaubwürdigkeit von Wölbern bei der nachhaltigen Informationspflicht über den Beschlussgegenstand gegenüber Anlegern im schriftlichen Umlaufverfahren. Unter anderem in diesem Zusammenhang ist, wie die Staatsanwaltschaft Hamburg am 27.05.2013 gegenüber ′k-mi′ bestätigte, dort seit dem November 2012 ein Ermittlungsverfahren gegen die Wölbern-Chefs Heinrich Schulte und Patrick Hemmingson wegen des Vorwurfs der Untreue anhängig (Az. 5650 Js 27/12). Der Initiator bestreitet diesen Vorwurf auf Anfrage von ′k-mi′, unter anderem mit dem Hinweis, dass die Wölbern Fonds in 2012 insgesamt rund 40 Mio. Euro an Anleger ausgeschüttet haben: Die Anlage der Liquiditätsreserve sowie sämtliche Geschäftsführungshandlungen, so Wölbern, seien auf Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen erfolgt.k-mi′-Redaktionsleiter Christian Prüßing zu den Vorgängen bei Wölbern: „Schon die von Wölbern initiierten Beschlussfassungen zur Einführung eines Liquidtitätsmanagements-Systems bzw. eines sogenannten ′Cash-pools′ der Fonds sind für den Anbieter zu einem Desaster geworden. Das Hanseatische Oberlandesgericht stoppte dies, unter anderem weil die Information für die Anleger unzureichend war. Obwohl Transparenz das oberste Gebot für Anbieter von Publikumsfonds ist, hat Wölbern hieraus offenbar wenig gelernt: Auch bei den geplanten Beschlüssen zum Paket-Verkauf aller Immobilien aus 24 Wölbern-Fonds geizt der Anbieter mit notwendigen Informationen: Die Anleger erhalten von Initiator Wölbern, der noch im Jahr 2012 fröhlich zwei Holland-Fonds emittierte, unseres Erachtens kaum belastbare Informationen, warum nun plötzlich alle Immobilien aus 24 Fonds in fünf Ländern mit völlig unterschiedlichen (Teil-)märkten abgestoßen werden sollen und welchen Mehrwert das hat. Auch besteht das Risiko, dass die von Wölbern veröffentlichten Kostenprognosen optimistisch angesetzt sind, und zum Beispiel höhere Kosten für die Anleger entstehen beispielsweise durch Vorfälligkeitsentschädigungen an die finanzierenden Banken.“